투기과열지구와 조정대상지역,해제시 양도세 비과세 혜택과 조건,2년거주 ? 취득시기?

정부가 새로운 정책으로 부동산 안정화를 위해 애쓰고 있는 듯합니다.

코로나 19 팬더믹 이후 

경기 침체가 지속되며 회복속도가 더딘 이유 중 고금리와 세금부담을 들 수 있을 것입니다.

경기침체 이후 불안정한 예측들이 쏟아 지고 있습니다.

집값 상승세가 주춤한 곳도 있지만 오히려 하락세를 보이며

부동산시장이 그야 말로 더 이상 나빠질 수 없다는 말이 나올 정도로 얼어붙어 있습니다.

거래량이 대폭 줄어든 이유를 굳이 찾자면 금리리스크와 세금관련 이슈가 맞물린 것이 아닌가 생각되는데요.

 

올 한 해 부동산 시장이 온전히 안정화될 수 있을지 걱정이 앞섭니다.정부에서 내놓은 규제지역 해제정책과세금 완화 정책이 한층 더 불안한 부동산시장을 안정화시키는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.정부는 부동산 투기수요를 억제하기 위해전국적으로 조정대상지역을 해제하기로 하였습니다.

서울 일부 지역을 제외한 전국이 조정대상지역에서 풀렸습니다.

 

국토교통부는 집값상승률이 물가 상승률보다 낮고청약경쟁률 하락과 분양권 전매등을 감안해 볼 때 상대적으로 과열 우려가 많이 완화되었기 때문에 이와 같은 결정을 했다고 설명했습니다.물론 집값상승세가 일부 더디기는 하나 지속적으로 이어지고 있는 수도권 일부지역은 여전히 조정대상지역으로 남게 되며동시에 투기과열지구로 규제됩니다.

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조정대상 지역

조정대상지역 선정 기준은 「주택법」에 근거해 
직전 3개월간 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배 이상인 지역을
대상으로 다음의 요건중 한 가지를 충족하는 경우 
국토교통부에서 주거정책심의 위원회를 열어 조정대상지역을 결정합니다.

1. 최근 2개월 청약 경쟁률이 5대 1을 초과한 지역
2. 최근 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년대비 30% 이상 증가한 지역
3. 시·도별 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하인 지역

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조정대상지역으로 지정되면 여러 규제를 받게 됩니다.

주택 담보 대출시 담보인정비율(LTV)이 50%로 제한됩니다.

총부채 상환비율(DTI)이 50%로 제한됩니다.

다주택자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

장기보유특별공제가 배제 됩니다.

분양권 전매시 50%의 단일세율이 적용됩니다.

1순위 청약자격이 강화 됩니다.

주택 취득시 주택취득 자금 조달 및 입주계획서를 제출해야 합니다.

주택담보 대출 실행일로부터 1년 이상 거주 의무가 발생 합니다.

2채 이상 보유자는 담보인정비율( LTV)가 0%로 제한 됩니다.

 

서울 강남 3구와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 2023년 1월 5일부터 부동산 규제지역에서

해제되었습니다.

서울 서초, 강남, 송파, 용산구 이 4곳을 제외한 전국에서 모든 규제지역이 해제된 것입니다.

다만 이 4곳은

조정대상지역임과 동시에 투기과열지구와 투기지역등 3가지 부동산 규제가 그대로 유지됩니다.

 

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전국적으로 규제지역이 해제되면 

조정대상지역에서 받고 있던 규제들이 어떻게 달라지는지 확인해 보겠습니다.

1 가구 1 주택자

집을 사고팔게 될 때 증가한 차액만큼에 대해 부과되는 세금이 양도소득세입니다.

1 가구 1 주택자는 

양도소득세의 비과세 요건이 달라집니다.

1 가구 1 주택자가 취득한 주택을 2년 이상 보유한 뒤 팔게 되면 양도세가 비과세 됩니다.

그러나 조정대상지역 내에서는 2년 보유만 해서는 안됩니다.

2년 직접거주 요건도 충족이 되어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

조정대상지역에서 해제된 지역에서는 직접거주 하지 않고도 2년 보유만  한 뒤

팔아도 양도세를 내지 않아도 된다는 말이 됩니다.

 

2년 보유만 한다는 의미는 직접거주를 하지 않고 전세나 월세를 주고 다른 곳에 거주해도 된다는 뜻입니다.

 

다만 양도세 비과세를 위한 거주요건은

"주택 취득일"을 기준으로 합니다.

그러므로 주택을 취득한 당시에 해당 지역이 조정대상지역이었다면

해제가 되었다 하더라도 2년 보유요건과 2년 거주 요건이 충족되어야 합니다.

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1 가구 2 주택자

그렇다면 1 가구 2주택자는 어떨까요?

1 가구 2주택자의 경우에도 3년안에 기존주택을 팔게 되면

1가구 1 주택으로 보고 양도세 비과세 혜택을 줍니다.

다만, 2 주택 모두 조정대상지역에 있는 경우는

기존주택 처분기한이 2년입니다.

(기존 주택이나 신규주택 중 한 곳이라도 비규제지역에 있으면 3년입니다.)

여기서 주의하실 점은 "기존주택 처분을 먼저 해야 혜택을 받을 수 있다는 겁니다.

 

그렇다면 보유 중인 주택 중에서 한 곳이 조정대상지역에서 해제되었다면 기존주택처분기한도

3년으로 늘어나는 걸까요?

여기서도 "주택취득일"을 기준으로 봐야 합니다.

조정대상지역에 있는 주택을 소유한 사람이 조정대상지역에 있는 주택을 추가로 

취득하였다면 둘 중 한 곳이

비보벙대상지역으로 되었다고 하더라도

취득당시 두 곳 모두 조정대상지역이었기 때문에

기존주택 처분기한은 2년으로 유지되게 됩니다.

다만, 규제지역에서 풀린 이후에 추가로 주택을 취득하였다면

3년 요건을 적용받게 되는 것입니다.

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조정대상지역 해제로 인한 기타 혜택을 살펴보겠습니다.

 

1. 비규제지역의 청약 1순위 자격이  수도권은 가입 후 12개월

지방은 가입후 6개월로 축소됩니다.

단, 다주택자도 청약 1순위 자격이 가능해집니다.

2. 양도세 중과가 사라집니다.

3. 조정대상지역에서 분양하는 곳에서 3년까지만 전매제한이 있었던 것이

비규제지역이 되면 수도권과 광역시는 모두 6개월로 변경됩니다.

(수도권과 광역시를 제외한 지역은 전매제한기한이 사라집니다.)

4. 중도금 대출조건이 50%에서 60%로 가능해집니다.

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간단하게나마 조정대상지역 해제에 관해 알아보았습니다.

하루빨리 경제 안정화를 찾을 수 있었으면 좋겠습니다.

오늘도 짧은 지식 긴글 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다.