매도인의 담보책임
매매계약을 이행함에 있어서 매도인은 매수인에게 완전한 권리, 완전한 물건을 이전해 주어야 합니다.
따라서 매수인이 취득하는 권리 또는 물건에 흠결 내지 하자가 있는 경우에는 매도인이 매수인에게 책임을 부담하게 됩니다.
이를 매도인의 담보책임이라고 합니다.
→ 법정· 무과실책임 : 잘못이 없어도 책임을 져야 합니다. 다수설에 의하면 법정책임으로 보고 있습니다.
→ 원칙적으로 담보책임을 면제, 경감하는 특약은 유효합니다. 즉, 임의규정입니다.
다만, 알면서도 고지하지 않았거나 매도 이후에 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 책임을 면하지 못한다.
제584조 [담보책임면제의 특약] 매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.
→ 매도인의 담보책임에 관한 규정은 매매 외에 다른 유상계약에 준용됩니다.
| 담보책임의 종류 | 매수인의 선의 / 악의 |
담보책임의 내용 | 권리행사기간 (제척기간) |
|||
| 대금감액청구권 | 해제권 | 손해배상청구권 | ||||
| 권리의 하자 | 전부타인의 권리 (제570조) |
선의 | x | o | o | 제한 없음 |
| 악의 | x | o | x | |||
| 일부타인의 권리 (제572조) |
선의 | o | 잔존부분만이면 매수하지 아니하였을 경우에 있음 |
o | 그 사실을 안 날로부터 1년 | |
| 악의 | o | x | x | 계약한 날로부터 1년 | ||
| 수량부족, 일부멸실 (제574조) |
선의 | o | 잔존부분만이면 매수하지 아니하였을 경우에 있음 |
o | 그 사실을 안 날로부터 1년 | |
| 악의 | x | x | x | - | ||
| 용익적 권리에 의한 제한 (제575조) |
선의 | x | 목적을 달성할 수 없는 경우에만 있음 | o | 그 사실을 안 날로부터 1년 | |
| 악의 | x | x | x | - | ||
| 전세권, 저당권 행사에 의한 제한 |
선의 | x | 담보권 행사로 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 경우에 있음 | 담보권 행사로 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때, 매수인의 출재로 소유권을 보존한 경우에 있음 |
제한 없음 | |
| 악의 | x | |||||
| 물건의 하자 | 특정물 하자 (제580조) |
선의 무과실 |
x | 목적을 달성할 수 없는 경우에 있음 | o | 그 사실을 안 날로부터 6개월 |
| 악의 | x | x | x | - | ||
| 종류물 하자 (제581조) |
선의 무과실 |
x | 목적을 달성할 수 없는 경우에 있음 | 손해배상 또는 완전물급부청구권 | 그 사실을 안 날로부터 6개월 |
|
| 악의 | x | x | x | - | ||
▶ 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우
제569조 [타인의 권리의 매매] 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
제570조 [동전(同前) - 매도인의 담보책임] 전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.
목적물은 존재하고 있으나 그 목적물이 타인의 권리에 속하기 때문에 이전할 수 없는 경우에 한정합니다.
따라서 계약 체결시에 원시적으로 불능이거나 또는 계약 시에는 매도인의 권리였으나 매수인에게 이전하기 전에
매도인의 권리가 소멸하였다면
각각 계약 체결상의 과실 책임과 채무불이행 또는 위험부담이 문제 될 뿐이며 제570조는 적용되지 않습니다.
예 : 경락시 매각대금을 완납하지 않은 경락인이 이를 타인에게 매도하는 계약은 제569조의 타인의 권리의 매매에 해당합니다. 이후 매각대금을 완납하고 권리를 취득한 후 매수인에게 이전하면 됩니다.
다만 , 타인의 권리매매에 있어 오직 매수인의 귀책사유에 기인하여 목적물을 매수인에게 이전할 수 없게 된 경우에
매도인은 하자담보책임을 지지 않습니다.
- 선악불문 매수인은 해제권이 인정됩니다.
- 선악불문 매수인은 대금감액청구권이 인정됩니다.
- 선의의 매수인은 손해배상 청구권이 인정되지만 악의의 매수인은 인정되지 않습니다.
- 불능당시의 시가를 기준으로 하여 이행이익을 배상하여야 합니다.
- 선의의 매수인에게 과실이 있는 경우 매도인의 배상액을 산정함에 있어서 이를 참작하여야 합니다.
- 악의의 매수인이라고 하여도 권리를 이전할 수 없는 것이 매도인의 귀책사유로 인한 것이라면 매수인은 악의라 하더라도 채무불이행책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있습니다. 즉, 담보책임은 채무불이행책임과 경합할 수 있습니다.
- 제척기간의 제한은 없습니다.
제571조 [동전(同前) - 선의의 매도인의 담보책임] ① 매도인이 계약 당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.
② 전항의 경우에 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.
▶ 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우
제572조 [권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임] ① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.
매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하기 때문에 매도인이 그 부분의 권리를 매수인에게 이전할 수 없는 경우입니다.
예 : A가 B에게 1000㎡의 토지를 매도하기로 하였으나, 그 중 300㎡가 C의 소유이어서 300㎡를 이전할 수 없게 된 경우가 그 한 예입니다.
- 매수인은 선악불문 대금감액을 청구 할 수 있습니다.
- 선의의 매수인은 잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 때에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다.
- 선의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이경우 이행불능이 된 권리의 시가, 즉 이행이익 상당액을 청구할 수 있습니다.
- 선의의 매수인은 사실을 안 날로부터 악의의 매수인은 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 합니다.
- 사실을 안 날이라는 것은 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라 , 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 말합니다.
▶ 목적물의 수량부족, 일부멸실의 경우
제574조 [수량부족·일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임] 전 2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.
수량을 지정하여 매매하였는데 목적물의 수량이 부족하거나, 목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실되어 있는 경우입니다.
예 : ㎡당 1000만원으로 토지 1000㎡를 매도하는 계약을 체결하였으나 토지를 실측한 결과 10㎡가 부족한 경우
예 : 건물매매에서 부속건물이 계약 전에 이미 멸실 된 경우
매매 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 중점을 두고 , 대금도 이 수량을 기준으로 정한 경우를 말합니다.
- 선의의 매수인은 부족한 수량만큼의 대금감액을 청구할 수 있습니다.
- 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우와 달리 악의의 매수인에게는 대금감액청구권이 인정되지 않습니다.
- 선의의 매수인은 잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 때에는 계약 전부를 해제할 수 있습니다.
- 선의의 매수인은 손해배상을 청구 할 수 있습니다.
- 선의의 매수인은 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 합니다.
▶ 용익적 권리에 의하여 제한되어 있는 경우
이는 수량적 제한이 아니라 질적제한으로 볼 수 있습니다.
제575조 [제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임] ① 매매의 목적물이 지상권 · 지역권 · 전세권 · 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③ 전 2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권의 목적이 되어 있는 경우, 목적부동산을 위하여 있어야 할 지역권이 없는 경우, 목적부동산 위에 대항력 있는 임차권이 있는 경우에 발생하는 책임입니다.
임차권은 대항력이 있는 임차권일 경우에 한정되며, 매수인이 이를 알면서 매수하는 경우에는 그러한 사정을 고려하여 대금금액을 결정하게 되므로 악의의 매수인에게는 인정되지 않습니다.
- 양적인 하자가 아니라 질적인 하자이므로 감액부분을 산출할 수 없으므로 선악불문 대금감액청구권은 인정되지 않습니다.
- 선의의 매수인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있습니다.
- 선의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 선의의 매수자는 제한물권의 존재 또는 지역권의 부존재를 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 합니다.
▶ 저당권, 전세권의 행사로 제한이 있는 경우
제576조 [저당권· 전세권의 행사와 매도인의 담보책임] ① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
② 전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
③ 전 2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.
저당권이나 전세권의 책임을 묻지는 않습니다.
저당권이나 전세권의 실행으로 매수인에게 소유권이전이 제한 되는 경우 인정됩니다.
이때 선악불문 입니다.
① 제한권으로 인해 소유권을 취득할 수 없을 때 : 매매계약 체결 후에 매수인에게 소유권이 이전되지 않은 상태에서 저당권자나 전세권자의 경매청구로 제3자가 경락을 받은 경우입니다.
② 취득한 소유권을 잃은 때 : 매매계약으로 소유권이 이전되었으나 설정되어 있던 저당권 또는 전세권으로 인한 경매가 실행되어 제3자에게 소유권이 이전된 경우입니다.
③ 매수인의 출재로 소유권을 보존한 때 : 매수인이 피담보채권 또는 전세금반환채권을 변제하여 저당권 또는 전세권을 소멸시킴으로써 경매실행을 막은 경우입니다. 다만, 매수인이 목적물을 매수하면서 저당채무를 공제하고 매수한 경우에는 적용되지 않습니다.
- 대금감액청구권은 선악불문 인정되지 않습니다. 소유권자체를 잃어버리거나 취득할 수 없는 경우 생기는 문제이기 때문입니다.
- 선악불문 계약을 해제할 수 있습니다.
- 선악불문 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 제척기한 또한 제한이 없습니다.
▶ 특정물의 하자에 대한 담보책임
제580조 [매도인의 하자담보책임] ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
매매목적물에 하자가 있어야 합니다. 하자의 존부는 그 종류의 물건이 보통 갖고 있어야 할 품질, 성능 등을 표준으로 하여 판단합니다.
- 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 매수인은 선의 /무과실 이어야 합니다. 그러나 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다.
- 목적물의 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 합니다.
- 본 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 합니다.
- 손해배상청구는 목적물을 인도받은 때로부터 10년 내에 청구할 수 있습니다.
▶ 종류물(불특정물) 매매에 대한 담보책임
제581조 [종류 매매와 매도인의 담보책임] ① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.
② 전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.
매매 목적물을 종류로 지정하였을 경우에 해당합니다.
- 매수인은 선의 / 무과실이어야 합니다.
- 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 하자가 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 때에는 손해배상만을 청구할 수 있을 뿐입니다.
- 단! 매수인은 계약해제 또는 손해배상을 청구하지 않고 그에 갈음하여 하자 없는 완전물의 급여를 청구할 수 있습니다.
- 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 합니다.
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