상가임대차보호법, 임대차계약중 건물 매매,임대인 변경시 승계가능/계약해지가능

안녕하세요.

오늘은 상가임대차 계약 중에 임대인의 변경을 알아볼까 합니다.

임대차 계약 중에 건물이 매도되어 소유자가 변경되는 경우가 있습니다.

이때에 임차인으로서는 변경된 임대인과 계약이 계속 유지가 될 수 있는 것인지

상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 것인지

걱정스러울 수도 있을 거예요.

임대료나 계약기간등이 변경되는 것인지

혹은 계약을 중단하자고 하는 것은 아닌지 여러 가지로 걱정이 드는 것은 당연합니다.

자 걱정은 잠시 넣어 두시고 , 오늘 자세히 알아보겠습니다.

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상가임대차 보호법은 임차인을 보호해 주기 위한 법입니다.

그러나 적용범위 안에 들지 않는 보증금이라면 상황이 달라질 수 있습니다.

그러나 적용범위를 벗어난 보증금이라고 해도 보장받을 수 있는 조항도 있습니다.

그중에 하나가 대항력입니다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009. 1. 30.]

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과거에는 임대차계약 중이던 가게의 소유자가 변경되면

변경된 임대인이 요구할 경우 꼼짝없이 쫓겨나는 경우가 흔히 발생했고

권리금도 보장받지 못하거나, 보증금조차 돌려 못하는 등

갑작스러운 통보로 준비 없이 당하는 경우가 많았습니다만,

지금은 상가임대차보호법의 보호를 받는 임대보증금의 적용범위를 초과한 임차인도

보장받을 수 있게 되었습니다.

 

새로운 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계하게 되므로

임차인의 동의나 통지 없이도 기존의 계약이 유지됩니다.

만약 양도인과 양수인사이의 매매계약 시 임대인의 지위 승계를 배제하는 특약을 맺었다고 해도

이 내용은 임차인에게 불리한 약정으로 무효입니다.

변경된 임대인은 기존 임대인의 지위를 포괄적으로 승계받게 되기 때문에 

임대차계약이 종료된 시점에 임차보증금을 돌려받지 못한 상태에서 임대인이

변경된 경우에도 

변경된 임대인은 보증금반환의 의무를 승계하게 됩니다.

단 임차인은 대항력을 갖추고 있어야 합니다.

(건물의 인도와 사업자등록)

결론을 내리자면 임대차계약 중에

소유자가 바뀌어도 (임대인이 바뀌어도)

동일한 내용으로 임대차계약은 승계되기 때문에 

계약유지가 가능하며 임대차보증금반환도 새로운 임대인에게 청구할 수 있게 됩니다.

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이번에는 승계가 아닌 계약해지가 가능한지 알아보겠습니다.

상가건물과 같은 수익형 부동산을 매수하게 되는 경우는

직접운영을 위함도 있겠지만

월세수입을 통해 수익을 창출하기 위함도 있습니다.

임대인의 입장에서 본다면 어떤 수익형 부동산 (상가건물)을 매수하고자 할 때

기존 임대인과 임차인의 임대차계약을 확인하고

주변과 비교해 적절한 차임인지를 검토해 볼 것입니다.

원하는 수익률이 가능하다고 판단하고 매수를 했는데

기존 임차인이 임대차 기간이 남아 있음에도 불구하고

임대인 변경을 이유로 계약을 해지할 수 있다는데 주의하셔야 합니다.

예를 들어 높은 수익을 기대하고 매수한 뒤

임차인이 영업이 부진하다는 이유로 계약승계를 원하지 않는다면 

임대차계약해지가 가능합니다.

 

앞에서 말씀드린 바와 같이

상가건물 매매 시 (증여 시) 기존 소유자의 임차인에 대한 임대차보증금반환 채무는

소멸하고,

기존 임대인의 지위를 승계한 자(신규 임대인, 소유자)가 임차인에게 임대보증금 반환 채무를 

부담하게 됩니다.

그러나 이때에 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는다면 임차인은 상가건물의 

양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 기존임대인에게

이의를 제기하고 임대차 계약을 해지함으로써,

임대차계약의 종료를 요구할 수 있습니다.

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즉, 임차인은 임대인의 변경을 이유로 계약을 해지할 권한이 있다는 것입니다.

이럴 경우 임대차기간이 남아 있더라도 즉시 임대차 계약이 종료되며

기존임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 합니다.

 

실제로 소송에서는 임차인이 상가건물의 양도사실을 알게 된 시점이 언제인지

임차인이 그때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기했는지

여부가 관건이 됩니다.

임차인입장에서 적절히 계약의 종료를 원하신다면

신규임대인에게 차임을 지급하지 않고 

상가건물 양도일로부터 2주~3주 내에 기존임대인에게 이의를 제기하고

그 내용을 증거자료로 남겨 두어야 합니다. 

이와 같은 거부권의 행사는 주택임대차보호법이 적용되는 주택임대차에서도 동일하게 적용되지만

(대법원 2001다 64615 판결)

상가든 주택이든 매매와 증여로 인해 임대인이 변경될 경우 적용이 되는 것이지

양도가 아닌 상속으로 인할 때에는 적용되지 않습니다.

경매의 경우에는 임차인이 배당요구를 하고 이사실이 임대인에게 통지될 때 임대차가 해지됩니다.

(대법원 97다 28407 판결)

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임대인입장에서 대처방안은

보편적으로 월세수입을 목적으로 수익형 부동산을 매수하게 될 때에는 

임대차계약의 세부 내용을 확인해 보는 것이 필요합니다.

매매계약 시 임차인에게도 확인을 해보는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.

보증금과 월세, 관리비 등 지급시기와 임대차 최초계약일을 확인하고

세부적으로 현재 매출현황이 어느 정도인지도 확인하고

임대료의 연체여부와 매매목적물의 하자여부 또한 임차인에게 직접 확인해 보는 것도

추천드립니다.

임차인과 새로운 임대인과의 원만한 유대관계야 말로

차후 생길지 모르는 분쟁의 소지를 줄이는 방법이 아닐까 생각합니다.

이러한 확인절차를 거친 뒤에 매수하게 된다면

갑작스러운 해지 통보로 계획했던 수익률에 못 미치는 결과가 생기지 않도록 하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

또 하나의 방법은

상가건물 매매계약 시에

매매잔금 전에 임차인으로부터 임대인변경과 임대차계약 승계에 관해 동의한다는 

확인서를 받는 조건을 특약으로 기재하는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.