[정비사업] 재개발과 재건축 그리고 주거환경개선사업 무엇이 다른가.

재개발 vs 재건축

정비사업에 대한 관심도가 예전보다 현저히 높아지고

정보가 넘쳐나는 이 시대를 살고 있는 우리는

재개발과 재건축, 리모델링. 많이들 들어 보셨을 겁니다.

정확히 구분하자면 정비사업의 하위분류로는

재개발, 재건축, 주거환경개선사업이 있습니다.

이 세 가지 이외에 리모델링사업이 있는데

리모델링 사업은 주택법의 적용을 받는다는 점에서 

약간의 차이가 있고 

재건축과 크게 다르지는 않지만

흔히 우리가 알고 있는 우리 집 아파트 재건축...

이 말보다는 우리 아파트 리모델링사업이라는 표현이 맞을 듯합니다.

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「도시 및 주거환경 정비법」제1조

도시 기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후, 불량 건축물을 효율적으로
개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을
목적으로 한다.

 

정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여

지정 · 고시된 구역을 정비구역이라고 합니다.

정비구역에서 정비기반 시설을 정비하거나

주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을

정비사업이라고 합니다.

 

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정비사업의 종류

▶ 주거환경개선 사업
▶ 재개발 사업
▶ 재건축 사업

정비사업을 크게 3 가지고 분류할 수 있습니다.

도시 저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서

정비기반 시설이 극히 열악하고 노후, 불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의

주거환경을 개선하거나 

단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반 시설과 공동이용시설 확충을 통하여

주거환경을 보전, 정비, 개량하기 위한 사업을

주거환경 개선사업이라고 합니다.

 

정비기반시설이란? 

도로, 상 하수도, 공원, 공용 주차장, 공동구, 녹지, 하천, 

공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 및 

공동 이용시설을 말합니다.

다시 말해

주택, 혹은 건축물을 사용하기 위해 인구가 유입되어 있는 곳에서

도로등, 공동으로 사용되는 기본적으로 필요한 시설이라고 생각하시면 되겠습니다.

도시 저소득 주민이 집단거주하는 지역	주거환경 개선
단독주택 및 다세대 주택이 밀집한 지역	주거환경 보전, 정비, 개량

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정비기반 시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역에서 

주거환경을 개선하거나 

상업지역, 공역지역 등에서도 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 

도시환경을 개선하기 위한 사업을

재개발사업이라고 합니다.

쉽게 말해 재개발 사업은 

노후, 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업이기도 하지만

상업지역, 공업지역의 도시환경 개선을 위한 사업이기도 합니다.

몇 년 전 개정을 통해 건축물이 적용 대상으로 포함되었고

건축물이 있는 곳이라면 주택이 밀집된 주거지역이 아니더라도

상업지역, 공업지역도 해당이 된다는 점.

이것만으로도 수많은 발전과 경제부흥으로 인한 도시화가 이루어졌고

그로 인한 개발가능 지역에 대한 

적용 법제화가 이루어졌는지 알 수 있는 대목입니다.

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정비기반 시설은 양호하나 노후, 불량 건축물에 해당하는 

공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을

재건축 사업이라고 합니다.

자~~ 여기서 나오는 공동주택이

우리 모두가 알고 있고 우리가 살고 있는 대표적인 아파트!!

준공된 지 오래된 아파트를 새로 짓는 사업을 재건축 사업이라고 볼 수 있습니다.

우리가 살고 있는 아파트의 재건축 사업의 경우

일반적인 재건축과 리모델링으로 나누어 볼 수 있는데,

이 두 가지는 약간의 차이가 있습니다.

각종 조합의 결성으로 이루어질 수 있다는 

공통점이 있기는 하지만

국토교통부 장관이 10년마다 기본방침을 정하고

5년마다 타당성 검토를 통해 사업의 기본방향의 틀을 잡아 놓고

시, 도의 구역 지정 이후 이루어지는 정비사업 중 하나가 재건축이라고 한다면,

공동주택 입주자 그리고 사용자 또는 관리주체가

시장, 군수, 구청장의 허가를 받아 

일정 동의 요건을 충족하여 시행하는 사업이

리모델링사업이라고 보시면 됩니다.

 

리모델링 사업 역시 특별시장, 광역시장 및 대도시의 시장이 

관할 구역에 대하여 10년 단위로 

리모델링 기본계획을 수립하여야 하는 것은

유사한 점이라고 할 수 있지만

조합결성의 동의 요건이나 사업주체의 차이가 있습니다.

 

최고 준공된 지 30년 이후 전면 철거 후 

신축공사로 진행되는 재건축 사업과는 달리

준공 15년 이후 대수선 또는 부분 철거, 또는 증축식으로 진행되는

리모델링의 경우 「주택법」의 적용을 받는다는 점에서도

큰 차이가 있습니다.

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주거환경 개선사업과 재개발, 재건축 사업의

또 하나의 차이점을 알아보겠습니다.

각 사업에서 보상받을 자격요건을

얻을 수 있는 

토지등 소유자에 해당하는 자격이 다릅니다.

 

주거환경 개선사업 재개발 사업	정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자  또는 그 지상권자
재건축 사업	정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

 

재건축 사업이 공동주택(주로 아파트)을 대상으로 

이루어지기 때문에

공동주택의 소유자라고 한다면 공동주택과 그 해당 토지를 공유 지분으로 

소유하고 있을 수밖에 없으므로

건축물과 그 부속토지를 동시에 소유하고 있는 자만이 보상의 대상이 됩니다.

사실 아파트 소유권이 있다고 본다면

대지지분권이 함께 등기된다고 알고 계시면 될 것 같습니다.

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각 사업의 조합을 설립하기 위한 

토지등 소유자의 동의 요건 또한 차이가 있습니다.

 

단 , 시장, 군수 등 토지주택공사 등 또는 지정 개발자가 아닌 자가

정비사업을 시행하려는 경우

토지등 소유자로 구성된 조합을 설립하여야 하는데요.

20인미만의 토지등 소유자가 

재개발 사업을 시행하려는 경우

조합설립의 생략이 가능합니다.

재개발 사업	토지등 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의 필요
재건축 사업	주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 동의 필요 (주택단지가 아닌 지역에서는 토지 또는 건축물의 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의 필요)

 

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얼마 전 우리 아파트에서 리모델링 사업을 추진하고자 한다는 

정보를 들었습니다.

추진위원회를 결정하고 주민들의 동의를 받고 있는 상황으로 보이는데요,

보통 입주민들은 재건축이나 리모델링이나 같은 개념이 아닌가 

하고 생각하시는 것 같더라고요.

물론 큰 차이가 있는 것도 아니고

두 용어를 같이 쓴다고 해서 큰일 나는 것은 아니지만,

알고 보면 별거 아닌 사소한 차이를 알아 두면

추진위원회에서 보내주는 정보 정도는 

이해하고 읽을 수 있지 않을까 하여

짧은 지식 긴 글을 남겨 봅니다.

 

소소한 정보가 될 수 있으면 좋겠습니다.

감사합니다.