건축물을 적합한 용도로 이용하기 위해서는 각 건축물의 용도를 잘 알고 있어야 합니다.
건축물 용도에 맞지 않게 이용하게 되면 불허가, 공사 중지등의 처분을 받을 수 있고,
이행강제금이 부과될 수 있으며, 등기부등본에 " 위반 건축물"이라고 등재되기도 합니다.
건축물의 용도가 무엇인지, 효율적인 이용방법은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
건축물의 용도
건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말합니다.
「건축법」제2조 제1항 2 제3조.
건축물의 용도는 건축물마다 하나씩만 인정되는 것은 아닙니다.
건축주는 건축물의 용도를 복수로 하여 건축 허가, 건축 신고 및 용도변경 허가, 신고 또는
건축물대장 기재사항 변경을 신청해야 합니다.
"건축물의 복수 용도"란? 하나의 공간이 2종류 이상의 용도 시설인 것을 말합니다.
건축물의 복수 용도는 「건축법」 및 관계 법령에서 정한 건축기준과 입지 기준 등에
모두 적합한 경우에 한 하여 허용됩니다.
원칙적으로 같은 시설군 내에서 허용되나, 지방건축위원회의 심의를 거쳐
다른 시설군의 용도 간의 복수 용도가 허용될 수 있습니다.
용도변경이란?
건축물대장 상의 건축물의 용도를 사용하고자 하는 건축물의 용도로
변경하는 행위를 말합니다.
건축물의 용도 변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 되어야 합니다.
여기서 건축물의 용도를 변경한다는 것은, 지목변경과 구별하셔야 합니다.
지목변경이란?
지적공부에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말합니다.
즉, 지목변경이 토지에 관련된 것이라면, 용도변경은 건축물에 관한 것이라고
생각하시면 됩니다.
용도변경 전 확인해야 할 사항
1. 현재 용도와 바꾸려는 용도를 확인합니다.
2. 용도변경 제한 여부를 확인합니다.
3. 건축기준 등의 확인이 필요합니다.
4. 용도변경 허가 신청, 신고, 건축물대장 기재사항변경신청 또는 임의 변경
5. 용도변경에 맞게 필요시에는 공사를 진행합니다.
6. 건축물의 검사 및 사용승인 신청, 필요시에는 지목변경 신청도 해야 합니다.
1. 현재 건축물의 용도와 바꾸려는 용도 사이의 관계에 따라 용도변경의 구체적 절차가 달라집니다.
현재 건축물의 용도와 변경 후의 용도를 확인해야 합니다.
2. 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 용도지역, 용도지구, 용도구역 및 지구단위 계획 안에서는
지정된 목적에 따라 건축물의 용도를 제한하고 있으므로
건축물의 용도변경도 그 제한된 용도범위 내에서만 가능합니다.
또한, 그 외 「주차장법」과 같이 기타 법령에 따라 용도변경이 제한될 수 있으므로
관련 법령 확인이 필수라고 할 수 있습니다.
건축물의 용도를 변경하려면 변경하려는 용도가 「건축법」에 따른 건축기준에 적합해야 합니다.
따라서 용도가 변경될 경우 변경되는 용도에 따라 정해진 복도나, 계단, 출입구, 그 밖의 시설과
저수조등의 건축기준에 적합해야 합니다.
또한 , 「주차장법」,「하수도법」등 그 밖의 관련 법령의 건축기준에도 적합해야 합니다.
3. 용도변경의 허가 신청 또는 신고, 건축물대장 기재사항 변경 신청을 해야 합니다. 조건에 충족된다면 임의 변경도 가능합니다.
사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수구청장에게 허가를 받거나
신고해야 합니다.
현재의 용도가 속하는 시설군과 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는
건축물대장 기재내용 변경을 신청해야 합니다.
허가대상 - 건축물의 현재용도가 속하는 시설군보다 상위 군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우
신고대상 - 건축물의 현재용도가 속하는 시설군보다 하위군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우
건축물대장 기재사항 변경신청 - 건축물의 현재용도가 속하는 시설군과 같은 시설군 내에서 용도를 변경하려는 경우
다만, 특별한 용도변경 절차 없이 임의 변경이 가능한 경우도 있습니다.
◆ 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경
◆ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서
제1종 근린생활 시설과 제2종 그린생활 시설 상호 간의 용도변경
4. 건축물의 검사 및 사용승인을 받아야 합니다.
용도변경 허가를 받거나 신고하고 난 후 필요한 경우에는 공사를 하게 되는 경우가 있습니다.
허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100㎡ 이상인 경우에는
건축물의 건축공사를 완료하고 난 후 건축물의 사용승인을 신청해야 합니다.
다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를
수반하지 않는 경우에는 사용승인 신청을 하지 않아도 됩니다.
5. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수구청장은 사용승인 신청을 받은 경우
해당건축물이 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지,
감리완료 보고서, 공사완료 도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지 검사하고,
검사에 합격한 건축물에 대해서는 사용승인서를 내어 주어야 합니다.
6. 마지막으로 건축물에 용도가 있는 것과 같이
토지도 주된 용도에 따라 토지의 지목이 구분됩니다.
토지소유자는 건축물의 용도가 변경되어 지목변경을 할 토지가 있으면
그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 관할 관청에 지목변경 신청을 해야 합니다.
위반건축물에 대한 조치
위반 건축물로 판정된 건축물을 아무런 조치 없이 계속 사용하거나 공사를 진행하게 되면
허가, 승인의 취소 또는 시정명령 조치가 내려옵니다.
특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수구청장은 「건축법」또는 그에 따른 명령이나 처분에
위배되는 대지나 건축물에 대하여 허가 또는 승인을 취소할 수 있습니다.
그 건축물의 건축주나, 공사시공자, 현장관리인 또는 소유자나 관리자, 점유자 등에게
공사중지를 명하기도 하고
상당한 기간을 정하여 건축물의 해체, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지 또는 사용제한 등등
그 밖에 필요한 조치를 명 할 수 있습니다.
이러한 시정명령을 받으면 건축물대장에 " 위반건축물"이라는 표시와 위반일자. 위반내용, 시정명령 내용등이
기재됩니다.
허가권자는 시정명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대해 조사할 수 있으며, 처분을 내리기 위한 청문을 실시하여야 합니다.
허가권자는 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 시정명령을 받고
이행하지 않은 건축물에 대하여
다른 법령에 따른
영업이나 그 밖의 행위를 허가, 면허, 인가, 등록 지정 등을 하지 않도록
해당 허가 관청에 요청할 수 있으며
요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 합니다.
다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 바닥면적의 합계가
400㎡미만인 축사
바닥면적의 합계가 400㎡ 미만인 농업용, 임업용, 축산업용 또는 수산업용 창고의 경우는 그렇지 않습니다.
이행강제금 부과
시정 기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주 등에게
그 시정명령의 이행에 필요한 상당한 기한을 정하여
그 기한까지 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과하게 됩니다.
허가권자는 영리 목적을 위한 위반이나 상습적 위반 등의 경우에는
이행강제금 금액을 100/100 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라
가중해야 합니다.
최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 하여
1년에 2회 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 횟수만큼
그 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과, 징수할 수 있습니다.
짧은 지식 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
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