주택임대차 3 법이 무엇인지 알아볼까 합니다.
임대차 3법
1. 계약 갱신 청구권
2. 전월세 상한제
3. 전월세 신고제
2021년 6월부터 시행된 이 제도는 2023년 5월 31일까지 연장되었습니다.
지난 1년간 과도기간을 거쳐 추가 진행되고 있는 임대차 3 법에 대해 제대로 알아보도록 하겠습니다.
계약 갱신 청구권
제6조의 3(계약 갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고치하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다.)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약 갱신 요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임 (차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산 월차임"이라 한다.)의 3개월 분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
기존에 2년이던 임대차 기간에서 2년을 더한 4년으로 기한 연장이 가능합니다.
세입자가 2년 계약을 하고 거주한 후에
1회에 한 해 계약 갱신 청구를 요구할 수 있게 되었는데요,
임대차 계약은 2년이 더 연장되는 것입니다.
이제 이사 걱정 없이 안심하고 거주할 수 있는 기간이 2년이 더 길어진 겁니다.
갑작스러운 퇴거 통보 걱정은 없겠습니다.
단 1회 갱신가능
기간은 2년으로 봄
1년도 가능
임대인도 물론 갱신 거절을 할 수 있는 사유가 있습니다.
이는 임대인에게 불리할 수밖에 없는
임대차 보호법에도 불구하고 임대인의 입장을 보장해 주기 위함입니다.
위의 내용에서 임대인이 임차인의 갱신요구권을 거절한 뒤
임차인이 퇴거를 하게 되면
임차인은 2년의 기간 동안 해당집에 임대차 정보를 열람할 수 있게 됩니다.
허위로 본인 또는 직계존비속이 직접거주를 이유로 갱신거절을 한 경우
진위여부를 확인할 수 있게 한 것입니다.
물론 손해 배상 청구도 가능합니다.
전셋값 인상에 제한이 있어 올라가는 시세에 따라가지 못하는 전세가격으로 인해
허위로 세입자의 계약갱신을 거절하는 사례가 종종 발생했기 때문에 이러한 조치가
생겨난 것입니다.
단 여기서 주의할 점이 하나 있습니다.
계약기간 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 재계약게 관련해서 아무런 통지가 없이 갱신이
되는 경우를 "묵시적 갱신"이라고 합니다.
묵시적 갱신의 경우에는 계약 갱신청구권에 의한 계약 연장으로 보지 않습니다.
즉 다시 말해 계약 만료 6개월에서 2개월 사이에 계약에 관해 서로 의사를 주고받음이 없이
계약기간이 연장된 경우 임차인은
1회에 한해 계약 갱신 청구권을 주장할 수 있다는 것입니다.
묵시적 갱신이 적용된 경우 임차인은 언제든지 임차계약 해지를 요구할 수 있습니다.
이는 3개월 뒤에 효과를 발생시키는데요,
즉, 묵시적 갱신 이후 언제든지 임차인이 계약 해지를 요구하게 되면
3개월의 계도 기간을 두고 임차 보증금 반환이 이루어져야 한다는 것입니다.
전월세 상한제
계약 갱신 청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 한도로 제한한다.
5%를 초과하여 계약하였다면 초과분에 대해서는 무효이며, 초과 지급한 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다.
임대인은 임대료 인상 시 5%만큼만 증액할 수 있습니다.
5% 이내에서 증액을 한 후에는 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다.
많은 분들이 1년에 5%씩 증액할 수 있다고 말씀하시는데,
사실 임대료 인상을 하고 싶지 않은 임대인은 없을 겁니다.
어떤 시점이든 임대인이 임대료 증액을 요구하면
이사를 가지 않는 이상 증액요구를 받아들여야 하는 실정이었지만
이 법으로 인해 인상요구 시 5% 이내에서만 인상할 수 있도록 제한을 두어
임차인에게 터무니없는 임대료 인상을 요구하는 일이 발생하지 않도록 하였습니다.
또한 5% 이내에서 인상을 수시로 하게 되면 그 또한 법에 보호를 받을 수 없기 때문에
한번 인상을 하고 나면 1년 이내에는 추가로 인상할 수 없게 만든 것입니다.
그래서 실제로는 최초 계약 후 5% 증액을 하고 난 뒤에는 임대인이 아무리 추가로 인상을 요구하고 싶어도
1년이 지나야 만 인상이 가능하니 1년에 한 번씩 오르는 결과를 초래한 것이긴 합니다.
여기서 5% 이상 인상을 하게 된 경우
계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다.
임대인은 계약기간 만료 전 6개월~2개월 사이에 재계약 시 계약 조건 변경을 요구할 수 있습니다.
이 경우에는 차임 증액 5% 한도가 적용되지 않습니다.
(주택임대차 보호법 제6조 제1항 제1문)
임대인이 갱신을 거절하거나 계약 조건의 변경을 요구하더라도
임차인은 1회에 한하여 계약기간 만료 전 6개월 ~2개월 사이에
갱신 요구를 할 수 있고
이 경우 정해진 법정 사유가 없을 경우 임대인은 거절하지 못하게 됩니다.
이렇게 갱신이 되는 경우에는 기존 차임의 5%까지 증액을 요구할 수 있습니다.
임대인이 원하는 조건 변경으로 재계약이 되지 않을 시 임차인과 임대인은 협의를 통해
계약 조건을 조율해야 하는데,
합의점을 찾지 못하고 계약갱신청구권을 받아들일 수밖에 없는 상황이 된다면 임대인도 억울한 경우가
생길 수 있습니다.
물론 임차인을 약자로 보고 임차인을 보호하기 위한 법이기에 임대인에서 불리한 것은 사실이나
이럴 때 원만한 합의점을 찾기 위해 주택임대차 분쟁조정위원회에 상담하여 원만한 합의점을 찾을 수 있도록 조정신청을 의뢰할 수도 있습니다.거창하게 법원에서 재판받는 느낌이 아니라상담과 협의를 통해 합의점을 찾을 수 있도록 조정해 주는 것입니다.방문예약이나 온라인예약 도 가능하다고 하니 간단한 법률정보와 무료 상담을 받고 원만하게 협의점을 찾는 것이 좋을 듯합니다.
전월세 신고제
주택임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의
계약 사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 한다.
주택 전월세 계약 시 30일 이내에 자지차에 임대차 계약정보를 신고하도록 해야 합니다.
당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금납부일 등의 계약 사항을 신고 합니다.
「부동산 거래 신고법」 개정 (2020년 08월 18일)으로 2021년 06월 01일부터
주택임대차 계약 시 (신규, 갱신, 변경, 해제 포함) 시행되었습니다.
1년 동안 시범 시행된 이 제도는
2023년 5월 31일까지 1년 더 연장되었습니다.
이번 신고 제도를 통해
임대차 실거래 정보를 취합하여 올바른 정보를 찾아볼 수 있게 되었습니다.
주변 전셋값의 시세를 바르게 알 수 있게 된 것입니다.
신고대상
수도권, 광역시, 세종시 및 시 지역(군은 제외합니다.)
주택임대차 보호법에 적용받는 주택 전체
보증금 6천만 원을 초과하거나
월차임 30만 원을 초과하는 계약
2021년 06월 01일 이후 체결되는 계약
군 단위 지역을 제외하고는 수도권, 광역시, 세종시 등 각 도의 시단 위 지역에서
적용을 받으며
지역마다 금액의 차이도 있습니다.
서울 1.5억 원
경기 및 세종 1.3억 원
광역시 7천만 원
그 외 6천만 원
신고 방법은 계약 체결일로 부터 30일 이내에 거래 당사자 공동으로
주택 소재지 읍, 면, 동 행복복지센터(주민센터)에 방문 혹은 부동산거래 시스템으로 신고합니다.
신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다.
최대 100만 원
지난해 시행 초기에 1년간 계도 기간으로 운영하기로 하여 과태료를
부과하지 않았습니다.
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